Ministerstwo Remontu realizuje generalne remonty mieszkań w kamienicach na terenie Górnego Śląska. Z doświadczenia wiemy, że takiego lokalu nie można wyceniać i planować dokładnie tak samo jak mieszkania odebranego od dewelopera.
Najczęstszy błąd to rozpoczęcie od wyboru płytek, podłóg i kolorów, zanim ktoś sprawdzi instalacje, wilgoć, stropy oraz możliwość planowanych zmian w układzie pomieszczeń.
Konsekwencją mogą być dodatkowe prace odkryte już po rozpoczęciu remontu, przestoje i konieczność zmiany wcześniej przygotowanego kosztorysu.
W kamienicy najpierw trzeba więc poznać rzeczywisty stan mieszkania, a dopiero później zamykać projekt, zakres prac i budżet.
Poniżej pokazujemy, które elementy sprawdzamy przed generalnym remontem i co warto ustalić, zanim do mieszkania wejdzie ekipa.
Najpierw diagnoza, później wykończenie
W starym mieszkaniu największym ryzykiem nie jest wybór niewłaściwego koloru ścian. Problemem są elementy ukryte pod tynkiem, podłogą i zabudową. Im wcześniej zostaną sprawdzone, tym łatwiej przygotować realny zakres i harmonogram remontu.
Czym remont mieszkania w kamienicy różni się od wykończenia nowego lokalu?
Remont mieszkania w kamienicy wymaga większej liczby założeń technicznych do zweryfikowania przed rozpoczęciem prac.
W nowym budownictwie łatwiej ustalić przebieg instalacji, konstrukcję przegród i standard wykonania. W starszym budynku część instalacji mogła być wielokrotnie modernizowana, a wcześniejsze remonty nie zawsze pozostawiły po sobie kompletną dokumentację.
Pod warstwami farby, tynku albo podłogi mogą znajdować się wcześniejsze naprawy, stare przewody, nierówne podłoże lub elementy wymagające wzmocnienia.
Dlatego zakres generalnego remontu mieszkania powinien wynikać z oględzin konkretnego lokalu, a nie wyłącznie z jego powierzchni.
Co sprawdzić przed remontem mieszkania w kamienicy?
Przed przygotowaniem ostatecznej wyceny szczególnej uwagi wymagają cztery obszary: instalacja elektryczna, instalacja wodno-kanalizacyjna, zawilgocenie oraz stan konstrukcji i podłoży.
| Obszar | Co sprawdzić? | Wpływ na remont |
|---|---|---|
| Instalacja elektryczna | Materiał przewodów, zabezpieczenia, liczba obwodów, stan rozdzielnicy | Może wymagać wymiany przed wykonaniem gładzi i malowania |
| Instalacja wodno-kanalizacyjna | Materiał rur, szczelność, przebieg pionów i odpływów | Wpływa na układ kuchni i łazienki |
| Wilgoć | Zawilgocenia ścian, wykwity, zapach, stan tynków | Może wymagać usunięcia przyczyny i osuszenia przed wykończeniem |
| Stropy i ściany | Rodzaj konstrukcji, pęknięcia, ugięcia, planowane wyburzenia | Może wymagać konsultacji projektanta lub konstruktora |
Instalacja elektryczna w starej kamienicy – kiedy wymaga wymiany?
Wiek budynku sam w sobie nie przesądza o konieczności wymiany całej instalacji, ale w starszych mieszkaniach jej stan trzeba zweryfikować przed rozpoczęciem wykończenia.
Szczególnej uwagi wymagają stare instalacje dwuprzewodowe, przewody aluminiowe, niewystarczająca liczba obwodów oraz rozdzielnice niedostosowane do współczesnego wyposażenia mieszkania.
Dzisiejsza kuchnia może jednocześnie korzystać z płyty indukcyjnej, piekarnika, zmywarki, lodówki i wielu mniejszych urządzeń. Instalacja zaprojektowana kilkadziesiąt lat temu nie zawsze była przygotowana na takie obciążenie.
Stan instalacji powinien ocenić elektryk posiadający odpowiednie kwalifikacje. Dopiero wynik oględzin i pomiarów pozwala zdecydować, czy potrzebna jest pełna wymiana, czy modernizacja części obwodów.
Instalacje sprawdzamy przed gładziami
Nowe przewody wymagają wykonania bruzd i doprowadzenia ich do zaplanowanych punktów. Wymiana instalacji po przygotowaniu i pomalowaniu ścian oznacza ponowne wykonywanie części zakończonych już prac.
Co sprawdzić w instalacji wodnej i kanalizacyjnej?
Stare rury, wcześniejsze przeróbki i nietypowy przebieg pionów mogą ograniczyć możliwość swobodnego zaprojektowania kuchni i łazienki.
Przed remontem trzeba ustalić materiał istniejących przewodów, ich stan, dostęp do zaworów oraz położenie pionów wodnych i kanalizacyjnych.
W bardzo starych instalacjach mogą występować materiały, które obecnie kwalifikują się do wymiany. Sam wiek instalacji nie wystarcza jednak do podjęcia decyzji – potrzebna jest ocena jej rzeczywistego stanu.
Ma to szczególne znaczenie przy zmianie układu łazienki. Przesunięcie WC, prysznica lub kuchennego zlewozmywaka może wymagać większej ingerencji niż wynikałoby to z samego projektu wnętrza.
Wilgoć w kamienicy – dlaczego trzeba znaleźć jej przyczynę?
Wilgotnej ściany nie powinno się po prostu zakrywać nową gładzią i farbą.
Zawilgocenie może wynikać między innymi z nieszczelnej instalacji, problemów z izolacją budynku, przecieków, kondensacji pary wodnej albo niewłaściwej wentylacji.
Źródło problemu trzeba więc ustalić przed rozpoczęciem prac wykończeniowych. Samo osuszenie powierzchni bez usunięcia przyczyny może przynieść tylko krótkotrwały efekt.
Niepokojące sygnały to między innymi łuszcząca się farba, odspajający tynk, wykwity, przebarwienia oraz charakterystyczny zapach wilgoci.
Przy podejrzeniu większego problemu warto wykonać pomiary i ustalić, czy źródło znajduje się w samym mieszkaniu, czy dotyczy części wspólnych budynku.
Stropy i ściany nośne – czego nie zmieniać bez konsultacji?
Planowane wyburzenia i duże zmiany układu mieszkania trzeba poprzedzić ustaleniem funkcji konkretnych przegród i rodzaju konstrukcji budynku.
W kamienicach można spotkać różne rozwiązania konstrukcyjne, w tym stropy drewniane, ceramiczne i stalowo-ceramiczne. Ich stan i dopuszczalne obciążenie mają znaczenie przy wykonywaniu nowych warstw podłogowych oraz ciężkich zabudów.
Ingerencja w element konstrukcyjny może wymagać projektu, opinii konstruktora oraz przeprowadzenia właściwej procedury formalnej zależnej od zakresu planowanych robót.
Dlatego ściany nie powinno się kwalifikować do wyburzenia wyłącznie na podstawie jej grubości albo tego, jak wygląda na rzucie mieszkania.
Kiedy potrzebna jest zgoda wspólnoty lub zarządcy?
Remont prowadzony wyłącznie wewnątrz lokalu nie oznacza automatycznie konieczności uzyskania zgody wspólnoty na każdą wykonywaną czynność.
Sytuacja zmienia się wtedy, gdy zakres prac dotyczy części wspólnych budynku, instalacji wspólnych, pionów, elewacji, konstrukcji albo innych elementów pozostających poza wyłączną własnością właściciela lokalu.
Przed rozpoczęciem remontu trzeba też sprawdzić regulamin budynku. Może on określać godziny prowadzenia prac, sposób korzystania z części wspólnych, zabezpieczenie klatki schodowej czy zasady składowania i odbioru odpadów.
Przy większych realizacjach uporządkowanie formalności można włączyć w cały proces. Nasz sposób prowadzenia remontu z jednym opiekunem obejmuje wcześniejsze ustalenie zakresu, harmonogramu i elementów wymagających dodatkowych uzgodnień.
Jaka powinna być kolejność prac przy remoncie kamienicy?
W kamienicy prace widoczne powinny zaczynać się dopiero wtedy, gdy rozwiązane są najważniejsze problemy techniczne.
- Oględziny i diagnoza. Sprawdzamy instalacje, ściany, podłoża, wilgoć i zakres planowanych zmian.
- Projekt i ustalenia formalne. Zamykamy układ funkcjonalny oraz sprawdzamy, które prace wymagają dodatkowej dokumentacji lub uzgodnień.
- Rozbiórki i demontaże. Usuwamy elementy przewidziane do wymiany i odkrywamy miejsca wymagające naprawy.
- Instalacje. Wykonujemy potrzebne prace elektryczne, wodno-kanalizacyjne i inne instalacyjne.
- Naprawy i przygotowanie podłoży. Wyrównujemy, wzmacniamy i przygotowujemy ściany oraz podłogi.
- Prace wykończeniowe. Wykonujemy gładzie, malowanie, płytki, podłogi i pozostałe elementy widoczne.
- Montaże i odbiór. Montujemy wyposażenie przewidziane w zakresie i sprawdzamy efekt końcowy.
Rzeczywisty harmonogram zależy od zakresu konkretnego mieszkania. Więcej o kolejności robót i czynnikach wpływających na termin opisujemy w poradniku o tym, jak długo trwa kompleksowe wykończenie mieszkania.
Dlaczego remont kamienicy trudno wycenić wyłącznie za m²?
Metraż nie pokazuje najważniejszych różnic między dwoma starymi mieszkaniami o tej samej powierzchni.
Lokal o powierzchni 70 m² może wymagać jedynie standardowego przygotowania ścian i modernizacji części instalacji, podczas gdy mieszkanie piętro wyżej może mieć uszkodzone podłoże, zawilgocenia i instalacje przeznaczone do całkowitej wymiany.
Na koszt wpływają także wysokie sufity, nietypowe wnęki, grube ściany, trudności logistyczne, brak windy oraz zakres zmian w układzie pomieszczeń.
Z tego powodu generalne remonty starszych mieszkań prowadzimy w ramach Pakietu Indywidualnego dla kamienic i remontów generalnych, w którym zakres oraz koszt ustalamy po oględzinach.
Dlaczego oględziny są kluczowe?
Dwa mieszkania o identycznym metrażu w tej samej kamienicy mogą wymagać zupełnie innego zakresu prac. Rzetelny kosztorys powinien uwzględniać nie tylko powierzchnię, ale też stan instalacji, konstrukcji, podłoży i zakres planowanych zmian.
Na jakie dodatkowe koszty przygotować się w starej kamienicy?
Największą rezerwę warto pozostawić na elementy, których stan można dokładnie ocenić dopiero po rozpoczęciu demontaży.
- wymianę lub rozszerzenie instalacji elektrycznej,
- modernizację instalacji wodno-kanalizacyjnej,
- naprawę i wyrównanie podłoża,
- usuwanie zawilgoceń i zniszczonych tynków,
- wzmocnienie wybranych elementów konstrukcji,
- dodatkowe prace rozbiórkowe,
- wywóz większej ilości gruzu i odpadów,
- prace wynikające z odkrycia wcześniejszych przeróbek.
Właśnie dlatego budżet generalnego remontu starego mieszkania powinien zawierać rezerwę, a nie być wyliczony do ostatniej złotówki na podstawie samej powierzchni.
Przykład adaptacji starej kamienicy – poddasze w Chorzowie
Dobrym przykładem różnicy między standardowym wykończeniem a pracą w starym budynku jest adaptacja poddasza przy ul. Moniuszki w Chorzowie.
W tej realizacji surową przestrzeń poddasza przekształciliśmy w trzy mieszkania, zachowując jednocześnie oryginalną drewnianą więźbę jako element wnętrza.
Projekt wymagał dopasowania nowych instalacji, zabudowy i wykończenia do istniejącej konstrukcji oraz nieregularnej geometrii poddasza. Zdjęcia i pełny zakres prac pokazujemy w realizacji remontu poddasza kamienicy w Chorzowie.
Najczęściej zadawane pytania o remont mieszkania w kamienicy
Czy w kamienicy trzeba wymieniać całą instalację elektryczną?
Nie zawsze, ale pozostawienie starej instalacji bez wcześniejszego sprawdzenia jest jednym z błędów, których warto uniknąć.
Decyzję o pełnej wymianie lub częściowej modernizacji powinno się podjąć po ocenie materiału przewodów, zabezpieczeń, liczby obwodów oraz wykonaniu potrzebnych pomiarów.
Czy remont mieszkania w kamienicy zawsze wymaga zgody wspólnoty?
Nie, bo część prac prowadzonych wyłącznie wewnątrz lokalu nie ingeruje w części wspólne budynku.
Uzgodnienia mogą być potrzebne między innymi przy ingerencji w piony, konstrukcję lub inne elementy wspólne. Zakres należy ocenić indywidualnie przed rozpoczęciem robót.
Ile trwa generalny remont mieszkania w kamienicy?
Zwykle trzeba przygotować się na bardziej rozbudowany harmonogram niż przy wykańczaniu nowego mieszkania, ponieważ dochodzą demontaże, diagnostyka i ewentualne naprawy istniejących elementów.
Rzeczywisty termin zależy od metrażu, stanu mieszkania, zakresu instalacji, liczby zmian konstrukcyjnych i dostępności materiałów.
Czy można wycenić remont kamienicy bez oględzin?
Można podać bardzo orientacyjny przedział, ale przy generalnym remoncie nie traktowalibyśmy takiej kwoty jako rzetelnego kosztorysu.
Oględziny pozwalają ocenić instalacje, podłoża, stan ścian i rzeczywisty zakres prac, których sam metraż mieszkania nie pokazuje.
Od czego najlepiej zacząć remont mieszkania w starej kamienicy?
Od oględzin technicznych, a nie od zakupów materiałów wykończeniowych.
Najpierw warto sprawdzić instalacje, wilgoć, podłoża i możliwość planowanych zmian. Dopiero później można zamknąć projekt, kosztorys i harmonogram.
Planujesz generalny remont mieszkania w kamienicy?
Ministerstwo Remontu rozpocznie od oględzin i ustalenia rzeczywistego zakresu prac. Sprawdzimy najważniejsze elementy mieszkania, omówimy planowane zmiany i przygotujemy kosztorys dopasowany do konkretnego lokalu.